Pressemitteilung des Finanzgerichts Berlin-Brandenburg Nr. 3/2020

Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg hat mit Urteil vom 05. Dezember 2019 (Az. 12 K 4223/10) im zweiten Rechtsgang entschieden, dass bloße Schwierigkeiten bei der Ermittlung der Gegenleistung, die behoben werden können, nicht ausreichen, um nach § 8 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) den Wert der Gegenleistung nach § 8 Abs. 1 GrEStG durch den Grundstückswert zu ersetzen.

In dem Streitfall sind die Kläger einer Planungs-GbR (P-GbR) beigetreten, die kurz zuvor ein unbebautes Grundstück erworben hatte. Durch notariellen Änderungsvertrag sind die Kläger Gesamthandseigentümer des Grundstücks geworden. Nach Erteilung der Baugenehmigung haben die Gesellschafter eine W-GbR zur gemeinschaftlichen Bebauung gegründet. Vier Monate später hat die W-GbR in einer zusammengefassten Notarurkunde Miteigentumsanteile am Grundstück auf die Gesellschafter übertragen, diesen bestimmte Wohnungen zugewiesen und die Miteigentumsanteile mit dem Sondereigentum an der jeweiligen Wohnung verbunden. Das Finanzamt berücksichtigte als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer den Grundbesitzwert, der nach dem Verkehrswert geschätzt sei und sich aus den kalkulierten Baukosten ergebe.

Auf die Zurückweisung des Bundesfinanzhofs (Az. II R 28/15) hat das Finanzgericht entschieden, dass sich die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer nach dem Wert der Gegenleistung gemäß § 8 Abs. 1 GrEStG richte, wenn der Erwerb des Gesellschafters nicht zu Rechtsänderungen der Gesellschafterstellung führe. Entgegen der Auffassung des Beklagten sei eine Gegenleistung vorhanden und die Ermittlung der Höhe auch möglich. Mit Gründung der W-GbR sei die P-GbR, zu der auch die Kläger gehörten, in alle bestehenden Aufträge und Verträge eingetreten. Die Gesellschafter hätten somit die anteiligen Verbindlichkeiten übernommen, um die Eigentumswohnung erwerben zu können. Als Gegenleistung sei somit gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG der Grundstückskaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen anteiligen Verbindlichen anzusetzen.

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Die für die Grunderwerbsteuer geltende Steuerbegünstigung bei Umstrukturierungen im Konzern nach § 6a des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) stellt keine unionsrechtlich verbotene Beihilfe dar. Danach ist auch der Fall begünstigt, dass eine abhängige Gesellschaft auf ein herrschendes Unternehmen verschmolzen wird. Das hat der Bundesfinanzhof (BFH) mit Urteil vom 22.08.2019 – II R 18/19 entschieden.

Die Klägerin war seit mehr als fünf Jahren Alleingesellschafterin einer Tochtergesellschaft, die auf die Klägerin verschmolzen wurde. Hierdurch gingen die Grundstücke der Tochtergesellschaft auf die Klägerin über. Das Finanzamt sah darin einen steuerbaren Erwerbsvorgang, der auch nicht gemäß § 6a GrEStG begünstigt sei. Demgegenüber vertrat das Finanzgericht (FG) die Auffassung, dass die Verschmelzung vom Anwendungsbereich dieser Vorschrift erfasst werde. Es gab daher der Klage statt.

Der BFH bestätigte die Entscheidung des FG. Er führte aus, dass nach § 6a GrEStG für bestimmte steuerbare Erwerbe aufgrund einer Umwandlung (z.B. Verschmelzung) die Grunderwerbsteuer nicht erhoben werde. Voraussetzung sei u.a., dass an dem Umwandlungsvorgang ein herrschendes Unternehmen und eine abhängige Gesellschaft beteiligt seien und die Beteiligung des herrschenden Unternehmens an der abhängigen Gesellschaft in Höhe von mindestens 95 % innerhalb von fünf Jahren vor dem Rechtsvorgang und fünf Jahren nach dem Rechtsvorgang bestehe. Wie der Europäische Gerichtshof (EuGH) entschieden habe, stelle die von § 6a GrEStG gewährte Steuerbegünstigung keine unionsrechtlich verbotene Beihilfe dar. Entgegen der Auffassung der Finanzverwaltung ist, so der BFH, auch die Verschmelzung der Tochtergesellschaft auf die Klägerin begünstigt. Unschädlich sei, dass die Klägerin nach der Verschmelzung aus umwandlungsrechtlichen Gründen keine Beteiligung an der Tochtergesellschaft mehr halten konnte und folglich der „Verbund“ zwischen der Klägerin als herrschendem Unternehmen und der grundbesitzenden Tochtergesellschaft als abhängiger Gesellschaft durch die Verschmelzung beendet worden sei.

Anders als das Bundesministerium der Finanzen legte der BFH auch in fünf weiteren Verfahren (II R 15/19, II R 16/19, II R 19/19, II R 20/19 und II R 21/19) die Steuerbegünstigung zugunsten der Steuerpflichtigen weit aus. Das gilt sowohl für den in der Norm verwendeten Begriff des herrschenden Unternehmens als auch für die Frage, welche Umwandlungsvorgänge von der Steuerbegünstigung erfasst werden. In einem Verfahren (II R 17/19) sah der BFH die Voraussetzungen für die Steuerbegünstigung nicht als erfüllt an.

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Der Bundesfinanzhof (BFH) hat Zweifel, ob eine grunderwerbsteuerrechtliche Begünstigung des nationalen Rechts gegen das Beihilfeverbot des Unionsrechts verstößt und deshalb angewendet werden darf. Mit Beschluss vom 30. Mai 2017 II R 62/14 hat er daher dem Gerichtshof der Europäischen Union (EuGH) im Rahmen eines sog. Vorabentscheidungsersuchens die Frage vorgelegt, ob die für die Grunderwerbsteuer geltende Steuervergünstigung bei Umstrukturierungen im Konzern nach § 6a des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) eine unionsrechtlich verbotene Beihilfe darstellt.

Im Streitfall war die Klägerin seit mehr als fünf Jahren Alleingesellschafterin einer grundbesitzenden Tochtergesellschaft, die auf die Klägerin verschmolzen wurde. Das Finanzamt (FA) sah darin einen grunderwerbsteuerpflichtigen Erwerbsvorgang, für den die Steuerbefreiung nach § 6a GrEStG nicht zu gewähren sei. Nach dieser Vorschrift wird für bestimmte steuerbare Erwerbe aufgrund einer Umwandlung (z.B. Verschmelzung) die Grunderwerbsteuer nicht erhoben. Voraussetzung ist, dass an dem Umwandlungsvorgang ein herrschendes Unternehmen und eine abhängige Gesellschaft beteiligt sind und die Beteiligung des herrschenden Unternehmens an der abhängigen Gesellschaft in Höhe von mindestens 95 % innerhalb von fünf Jahren vor dem Rechtsvorgang und fünf Jahren nach dem Rechtsvorgang besteht. Das Finanzgericht gab der Klage statt. Das Bundesministerium der Finanzen ist dem Verfahren beigetreten.

Der BFH sieht die Verschmelzung der Tochtergesellschaft auf die Klägerin als nach § 6a GrEStG begünstigt an. Unschädlich sei, dass die Klägerin nach der Verschmelzung aus umwandlungsrechtlichen Gründen keine Beteiligung an der Tochtergesellschaft mehr halten konnte. Der BFH hat zugleich deutlich gemacht, dass er den Begriff des herrschenden Unternehmens i.S. des § 6a Satz 3 GrEStG weit fasst. Damit legt er die Vorschrift entgegen der Ansicht der Finanzverwaltung sehr weit aus. Nach nationalem Recht wäre folglich die Revision des FA als unbegründet zurückzuweisen.

Fraglich ist aber, ob die Steuervergünstigung nach § 6a GrEStG eine unzulässige Beihilfe i.S. von Art. 107 Abs. 1 des Vertrages über die Arbeitsweise der Europäischen Union (AEUV) ist. Verboten sind danach selektive Beihilfen für bestimmte Unternehmen oder Produktionszweige.

Der BFH sieht es als klärungsbedürftig an, ob § 6a GrEStG einen unzulässigen selektiven Vorteil dadurch verschafft, dass die Vorschrift nur für Umwandlungen, nicht aber auch für andere Umstrukturierungsmaßnahmen gilt, auf eine Beteiligungshöhe von mindestens 95 % abstellt und eine Mindesthaltedauer von fünf Jahren verlangt. Nach Auffassung des BFH ist allerdings die Regelung als Korrektur des grunderwerbsteuerrechtlichen Referenzsystems gerechtfertigt.

Sollte der EuGH das Vorliegen einer Beihilfe nach Art. 107 Abs. 1 AEUV bejahen, wäre § 6a GrEStG bis zu einer Entscheidung der Europäischen Kommission über die Vereinbarkeit der Steuerbegünstigung mit dem Binnenmarkt nicht anwendbar. Der Streitfall und wie auch die weitere Anwendung dieser Vorschrift müsste bis zu einer Entscheidung durch die Kommission ausgesetzt werden.

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Der Bundesfinanzhof (BFH) legt Grenzen für die Annahme eines einheitlichen Vertragswerks fest, so dass nicht jedes Bauprojekt, das sich auf den Kauf von Grundstücken und die anschließende Bebauung richtet, zur Grunderwerbsteuerpflicht der Bauerrichtungskosten führt. Wie der BFH mit Urteil vom 8. März 2017 II R 38/14 entschieden hat, liegt ein einheitlicher Erwerbsgegenstand nicht vor, wenn der zunächst angebotene Generalübernehmervertrag zur Bebauung des Grundstücks nach dem Abschluss des Grundstückskaufvertrags in wesentlichen Punkten geändert wurde. Indizien für eine wesentliche Abweichung sind die Änderung der Flächengrößen und/oder der Baukosten um mehr als 10 % sowie die Errichtung eines zusätzlichen Gebäudes, das für das Bauvorhaben prägend ist. Zudem ist ein einheitlicher Erwerbsgegenstand insgesamt zu verneinen, wenn sich die ursprünglich angebotene Baumaßnahme nach Abschluss des Grundstückskaufvertrags durch zusätzliche Bauten wesentlich ändert. Dies gilt unabhängig davon, ob daneben die weiteren, im ursprünglichen Angebot bereits enthaltenen Gebäude im Wesentlichen wie geplant errichtet werden. Der Grunderwerbsteuer unterliegt in solchen Fällen nur der Kaufpreis für das Grundstück.

Die Klägerin erwarb im Jahr 2003 von verschiedenen Grundstückseigentümern mehrere Grundstücke zur Bebauung; das flächenmäßig größte Grundstücksareal kaufte sie von einem Veräußerer (Veräußerer A). Das Angebot auf Abschluss eines Bauerrichtungsvertrags mit einem Generalübernehmer, das die Klägerin vor den Grundstückskaufverträgen eingeholt hatte, war auf die schlüsselfertige und funktionsgerechte Erstellung von Hallen gerichtet. Im August 2004 schloss die Klägerin mit dem Generalübernehmer abweichend vom ursprünglichen Angebot einen Vertrag über die Errichtung von mehreren Hallen sowie einem zusätzlichen Konferenzgebäude. Die Baukosten erhöhten sich dadurch um 12 %. Das Finanzamt ging davon aus, dass die von der Klägerin insgesamt erworbenen Grundstücke nach den Grundsätzen über den einheitlichen Erwerbsgegenstand in bebautem Zustand Gegenstand der Erwerbsvorgänge gewesen seien. Es setzte gegen die Klägerin Grunderwerbsteuer fest, wobei im angefochtenen Grunderwerbsteuerbescheid der Kaufpreis für das vom Veräußerer A erworbene Grundstücksareal und die Kosten für die Errichtung der Gebäude auf sämtlichen Grundstücken als Bemessungsgrundlage angesetzt waren. Die Klage hatte nur teilweise Erfolg. Das Finanzgericht ging ebenfalls davon aus, dass die Klägerin die Grundstücke in bebautem Zustand erworben habe; es minderte aber die Bemessungsgrundlage um die Bauerrichtungskosten für das Konferenzgebäude und um weitere fehlerhaft einbezogene Kosten.

Die Revision der Klägerin war im Wesentlichen erfolgreich. Der BFH hat entschieden, dass die Klägerin das Grundstücksareal vom Veräußerer A in unbebautem Zustand erworben hat. Die Bauerrichtungskosten waren nicht in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen. Für die Annahme eines einheitlichen Vertragswerks fehlte es an einem objektiv sachlichen Zusammenhang zwischen dem Grundstückskaufvertrag mit dem Veräußerer A und dem Vertrag mit dem zur Bauerrichtung verpflichteten Generalübernehmer. Der Generalübernehmervertrag beruhte auf einem erst nach Abschluss des Grundstückskaufvertrags wesentlich geänderten Angebot. Die Änderung des Angebots ergab sich aus der Aufnahme des Konferenzgebäudes und aus der Erhöhung der Baukosten um rund 12 %.

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Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 25. Januar 2017 II R 19/15 eine weitere Entscheidung zu dem Themenkomplex des einheitlichen Erwerbsgegenstands im Grunderwerbsteuerrecht getroffen. Danach kann für den Fall, dass ein Bauerrichtungsvertrag zeitlich nach dem Grundstückskaufvertrag und nach der Festsetzung der Grunderwerbsteuer geschlossen wird, die Finanzbehörde berechtigt sein, im Wege der Änderung der ursprünglichen Steuerfestsetzung die Bauerrichtungskosten zusätzlich zu den Kosten des Grundstückserwerbs mit Grunderwerbsteuer zu belasten.

Im Urteilsfall erwarb der Kläger von einer Stadt ein Grundstück, welches mit einem Reihenhaus bebaut werden sollte. Im Grundstückskaufvertrag, der sowohl von der Stadt (Verkäuferin) als auch von dem zu beauftragenden Bauunternehmen unterzeichnet wurde, war u.a. festgelegt, nach welchen architektonischen Plänen das Haus errichtet werden sollte. Das Finanzamt (FA) setzte kurze Zeit später die Grunderwerbsteuer fest und bezog lediglich die Kosten für den Grundstückskauf in die Bemessungsgrundlage für die Steuer ein. Nach der Steuerfestsetzung schloss der Kläger einen Bauerrichtungsvertrag mit dem Bauunternehmen. Daraufhin änderte das FA die ursprüngliche Steuerfestsetzung und bezog die sich aus diesem Vertrag ergebenden Baukosten mit ein. Dagegen wehrte sich der Kläger mit Erfolg vor dem Finanzgericht.

Der BFH hingegen entschied, dass das FA die Baukosten nachträglich in die Bemessungsgrundlage für die Steuer miteinbeziehen durfte. Ist der Erwerber eines Grundstücks beim Abschluss des Grundstückskaufvertrags hinsichtlich des „Ob“ und „Wie“ der Bebauung gebunden, wird das erworbene Grundstück erst dann in bebautem Zustand erworben, wenn auch der Bauerrichtungsvertrag geschlossen ist. Mit dieser Entscheidung stellt der BFH im Rahmen einer weiteren Fallgruppe aus dem Bereich des einheitlichen Erwerbsgegenstands klar, dass der Abschluss des Bauerrichtungsvertrags das zunächst unbebaute Grundstück rückwirkend auf den Zeitpunkt des Grundstückskaufvertrags zu einem bebauten werden lässt und die Baukosten nachträglich im Rahmen der Änderung der ursprünglichen Steuerfestsetzung zusätzlich zu den Kosten für den Grundstückskauf bei der Festsetzung der Grunderwerbsteuer zu berücksichtigen sind.

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Beim Grundstückskauf führt der Ausfall der Kaufpreisforderung aufgrund einer Insolvenz des Käufers nicht zu einer Änderung der Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer, wie der Bundesfinanzhof (BFH) mit Urteil vom 12. Mai 2016 II R 39/14 entschieden hat.

Im Streitfall hatte eine GmbH 1998 eine zuvor landwirtschaftlich genutzte Fläche erworben, die sie erschließen und in einzelne Baugrundstücke aufgeteilt weiterverkaufen wollte. Der Kaufpreis betrug insgesamt 6.897.700 DM und war bis zum Abverkauf der einzelnen Baugrundstücke gestundet. Der bis zum 31. Dezember 2006 noch nicht fällig gewordene Restkaufpreis sollte am 15. Januar 2007 in einer Summe fällig und zahlbar sein. Das Finanzamt (FA) setzte die Grunderwerbsteuer in Höhe von 219.691 DM fest. Es ging dabei von einer Bemessungsgrundlage von 6.897.700 DM aus, zinste diesen Betrag jedoch wegen der Stundung des Kaufpreises um 620.793 DM ab.

In 2006 geriet der Verkauf der Baugrundstücke ins Stocken. Die GmbH konnte ihre Zahlungsverpflichtungen nicht erfüllen. Über ihr Vermögen wurde das Insolvenzverfahren eröffnet. Bis dahin hatte die GmbH auf den Kaufpreis nur Teilzahlungen in Höhe von insgesamt 2.567.800 € (5.022.180 DM) geleistet. Weitere Zahlungen erfolgten nicht mehr. Der Insolvenzverwalter beantragte beim FA erfolglos die Herabsetzung der Grunderwerbsteuer. Die Klage des Insolvenzverwalters vor dem Finanzgericht hatte ebenfalls keinen Erfolg.

Der BFH bestätigte die Klageabweisung. Bei einem Grundstückskauf bemisst sich die Grunderwerbsteuer nach dem Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen. Die Kaufpreisforderung ist mit ihrem Nennwert anzusetzen, wenn nicht besondere Umstände einen höheren oder geringeren Wert begründen. Da zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags die Beteiligten davon ausgehen, dass der Kaufpreis auch tatsächlich entrichtet wird, ist dieser mit seinem Nennwert als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer anzusetzen. Unerheblich ist, ob der Grundstückskäufer den Kaufpreis später tatsächlich zahlt oder der Verkäufer mit der Kaufpreisforderung ganz oder zum Teil ausfällt. Dies hat keine Auswirkungen auf die festgesetzte Grunderwerbsteuer.

Wie der BFH jetzt klargestellt hat, ist es ebenso, wenn über das Vermögen des Käufers das Insolvenzverfahren eröffnet wird. Zwar wird dann die Kaufpreisforderung uneinbringlich, soweit der Verkäufer im Insolvenzverfahren nicht befriedigt wird. Dies berührt aber weder die Wirksamkeit des Kaufvertrags noch kommt es zu einer Herabsetzung des Kaufpreises, da für dessen Bestimmung der Zeitpunkt des Vertragsschlusses maßgeblich ist. Eine Änderung kommt auch nicht nach § 16 Abs. 3 des Grunderwerbsteuergesetzes in Betracht. Danach kann zwar die Herabsetzung der Kaufpreisforderung nach Abschluss des Kaufvertrags zu einer Änderung des Grunderwerbsteuerbescheids führen. Der teilweise Ausfall der Kaufpreisforderung aufgrund der Insolvenz des Käufers ist aber keine derartige Herabsetzung des Kaufpreises.

Der Entscheidung des BFH kommt über den Streitfall hinaus allgemeine Bedeutung zu. So käme eine Minderung der Grunderwerbsteuer aufgrund eines Zahlungsausfalls des Käufers z.B. auch dann nicht in Betracht, wenn der Verkäufer Grunderwerbsteuerschuldner ist.

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