Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass die in einem Landpachtvertrag von dem Pächter als Allgemeine Geschäftsbedingung gestellte Klausel, wonach ihm „ein Vorpachtrecht“ eingeräumt wird, ohne dass der Inhalt dieses Rechts näher ausgestaltet wird, wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot unwirksam ist.

Sachverhalt:

Der Beklagte ist Eigentümer mehrerer Grundstücke. Mit Vertrag vom 1. März 2001 verpachtete er sie bis zum 30. September 2014 an den Kläger. Das Vertragsmuster wurde von dem Kläger gestellt. § 11 des Vertrages bestimmt:

„Dem Pächter wird für die in § 1 aufgeführten Pachtflächen ein Vorpachtsrecht eingeräumt.“

Am 8. Januar 2013 verpachtete der Beklagte die Flächen ab dem 1. Oktober 2014 für die Dauer von zwölf Jahren an die Streithelferin. Daraufhin erklärte der Kläger gegenüber dem Beklagten, dass er das Vorpachtrecht ausübe. Dem widersprach der Beklagte.

Bisheriger Prozessverlauf:

Das Amtsgericht hat festgestellt, dass zwischen dem Kläger und dem Beklagten aufgrund der Ausübung des Vorpachtrechts ein Vertrag mit dem Inhalt des Vertrages vom 8. Januar 2013 zustande gekommen ist. Die hiergegen gerichtete Berufung des Beklagten hat ebenso wie die Widerklage, mit der festgestellt werden soll, dass zwischen den Parteien in dem Landpachtvertrag vom 1. März 2001 kein Vorpachtrecht wirksam vereinbart worden ist, keinen Erfolg gehabt.

Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Die Revision des Beklagten hatte Erfolg. Der Senat für Landwirtschaftssachen hat die Klage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben.

Zur Begründung hat der Senat ausgeführt, dass die in § 11 des Landpachtvertrages vom 1. März 2001 enthaltene Klausel wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam ist. Der Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen ist verpflichtet, den Regelungsgehalt einer Klausel möglichst klar und überschaubar darzustellen. Zudem verlangt das aus dem Transparenzgebot abgeleitete Bestimmtheitsgebot, dass die Klausel die wirtschaftlichen Nachteile und Belastungen so weit erkennen lässt, wie dies nach den Umständen gefordert werden kann. Abzustellen ist auf die Erwartungen und Erkenntnismöglichkeiten eines durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders im Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Auf die individuelle Interessenlage im Einzelfall kommt es entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht an. Unter Anwendung dieses Maßstabs folgt die Intransparenz jedenfalls daraus, dass bei einem Vorpachtrecht, das – wie hier – einem Pächter ohne weitere Konkretisierung eingeräumt wird, unklar bleibt, für wie viele Fälle es gelten soll und auf welchen Zeitraum es sich erstreckt. Im Gesetz ist das Vorpachtrecht nicht geregelt. Dass die gesetzlichen Vorschriften des schuldrechtlichen Vorkaufsrechts grundsätzlich entsprechend anzuwenden sind, vermag an der fehlenden Bestimmtheit nichts zu ändern, weil diese Vorschriften wegen der Unterschiede zwischen Kauf und Pacht für die hier maßgebliche Frage des Entstehens des Vorpachtrechts nicht aussagekräftig sind. Für den Verpächter sind deshalb die wirtschaftlichen Nachteile und Belastungen, die aus der Klausel folgen, nicht hinreichend zu erkennen.

Vorinstanzen:

AG Magdeburg – Urteil vom 29. Juli 2015 – 12 Lw 10/15

OLG Naumburg – Urteil vom 12. Mai 2016 – 2 U 59/15 (Lw)

§ 307 Abs. 1 BGB:

Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.

Karlsruhe, den 23. November 2017

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Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass ein Pächter, der als Ackerland verpachtete Flächen als Grünland nutzt, verpflichtet sein kann, dem Verpächter den Schaden zu ersetzen, der durch die (aufgrund der ununterbrochenen Nutzung als Grünland) europarechtlich vorgegebene Einordnung der gepachteten Flächen als Dauergrünland entsteht. Bei der Bemessung des Schadens kann allerdings ein Mitverschulden des Verpächters zu berücksichtigen sein.

Sachverhalt:

In dem zugrunde liegenden Verfahren hatte der verstorbene Ehemann der Klägerin im Jahr 2000 mehrere Grundstücke „zur landwirtschaftlichen Nutzung“ an den Beklagten verpachtet. In dem Pachtvertrag wurden drei insgesamt ca. 14 ha große Flächen, die Gegenstand des Rechtsstreits sind, mit „A“ für Ackerland gekennzeichnet. Der Vertrag hatte eine feste Laufzeit bis 30. September 2012 und sollte sich anschließend jeweils um ein weiteres Jahr verlängern. Bereits bei Übergabe der Grundstücke wurden diese als Grünland genutzt. Auch der Beklagte, der Unternehmer ist und sich mit der Haltung und Zucht von Pferden befasst, nutzte sie mit Kenntnis der Verpächterseite über die gesamte Pachtzeit hinweg als Grünland zur Pferdehaltung. Im Jahr 2006 ging das Eigentum an den Grundstücken im Wege der Erbfolge auf die Klägerin über. Ebenso wie ihr verstorbener Ehemann ist die Klägerin nicht in der Landwirtschaft tätig. Sie beendete das Pachtverhältnis durch Kündigung zum 30. September 2013.

Nach der Rechtslage zu Beginn des Pachtverhältnisses durften die Grundstücke unabhängig von der Dauer ihrer Nutzung als Grünland in Ackerland umgewandelt werden. Seitdem haben sich die rechtlichen Rahmenbedingungen geändert. Da die Grundstücke zum Anbau von Gras oder anderen Grünfutterpflanzen genutzt werden und mindestens fünf Jahre lang nicht Bestandteil der Fruchtfolge des landwirtschaftlichen Betriebs gewesen sind, unterliegen sie einem landesrechtlichen Umbruchverbot nach der am 13. Mai 2008 in Kraft getretenen Dauergrünland-Erhaltungsverordnung (DGL-VO SH) und dem zum 1. November 2013 in Kraft getretenen Dauergrünland-Erhaltungsgesetz (DGLG SH); dem liegen Vorgaben der Europäischen Union zugrunde. Zudem liegen die Grundstücke vollständig in einem im Jahr 2006 ausgewiesenen Europäischen Vogelschutzgebiet und darüber hinaus teilweise in einem 2010 ausgewiesenen FFH-Gebiet (einem europäischen Schutzgebiet nach der Flora-Fauna-Habitat-Richtlinie). Infolgedessen könnte die Möglichkeit zum Umbruch jetzt nur noch durch den Nachweis von Ersatzflächen in demselben Vogelschutz- bzw. FFH-Gebiet wiederhergestellt werden. Die Klägerin verlangt Schadensersatz mit der Begründung, der Beklagte habe der Entstehung von Dauergrünland entgegenwirken müssen.

Bisheriger Prozessverlauf:

Das Amtsgericht – Landwirtschaftsgericht – hat den Beklagten, soweit von Interesse, zur Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 98.052,75 € nebst vorgerichtlichen Anwalts- und Gutachterkosten jeweils nebst Zinsen verurteilt. Das Oberlandesgericht hat die Berufung des Beklagten mit dem (unter anderem in AUR 2016, 266 ff. veröffentlichten) angefochtenen Urteil zurückgewiesen.

Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Die von dem Oberlandesgericht zugelassene Revision hat der Senat für Landwirtschaftssachen nun zurückgewiesen.

Zur Begründung hat der Senat ausgeführt, dass es dem Beklagten rechtlich und tatsächlich möglich gewesen wäre, den Schadenseintritt durch eine rechtzeitige Änderung der Nutzung von Grünland zu Ackerland („Umbruch“) abzuwenden; hierzu war er vertraglich verpflichtet. Zwar hat der Beklagte keine unerlaubte Nutzungsänderung (§ 590 Abs. 2 Satz 1 BGB**) vorgenommen, weil die Flächen schon bei Übergabe als Grünland bewirtschaftet wurden und er diese Nutzung fortgesetzt hat. Der Pächter ist aber zur ordnungsmäßigen Bewirtschaftung der Pachtsache verpflichtet (§ 586 Abs. 1 Satz 3 BGB*) und hat sie in einem Zustand zurückzugeben, der einer ordnungsmäßigen Bewirtschaftung entspricht (§ 596 Abs. 1 BGB***). Werden – wie hier – als Ackerland verpachtete Flächen als Grünland genutzt, entspricht es vorbehaltlich besonderer vertraglicher Vereinbarungen ordnungsmäßiger Bewirtschaftung, die Ackerlandeigenschaft zu erhalten und die Entstehung von Dauergrünland durch einen rechtzeitigen Umbruch abzuwenden. Der Pächter hat nämlich – soweit es ihm möglich ist – dafür zu sorgen, dass die in dem Pachtvertrag vorausgesetzten Nutzungsmöglichkeiten bestehen bleiben; dazu muss er die Rechtsentwicklung jedenfalls insoweit beobachten, als weitreichende rechtliche Änderungen im Raum stehen, die einen erheblichen Wertverlust der gepachteten Flächen nach sich ziehen können und in landwirtschaftlichen Kreisen allgemein wahrgenommen und diskutiert werden, wie es nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hinsichtlich der Entstehung von Dauergrünland der Fall gewesen ist. Kommt der Pächter der Pflicht zur Vornahme eines rechtzeitigen Umbruchs schuldhaft nicht nach, ist er dem Verpächter dem Grunde nach zum Schadensersatz verpflichtet.

Nicht zu beanstanden ist es ferner, dass das Oberlandesgericht von einem Verschulden des Beklagten ausgeht, während es ein Mitverschulden der Klägerin verneint. Allerdings kann ein Mitverschulden des Verpächters in Betracht kommen, wenn er es unterlässt, den Pächter zu einem rechtzeitigen Umbruch anzuhalten, sofern ihm die Nutzung als Grünland bekannt war und er die drohende Entstehung von Dauergrünland erkennen konnte; in aller Regel wird Letzteres jedoch voraussetzen, dass der Verpächter aktiver Landwirt ist, woran es hier fehlt. Hinsichtlich der Schadenshöhe sind Rechtsfehler nicht ersichtlich.

Vorinstanzen:

AG Ratzeburg – Urteil vom 21. April 2015 – 1 Lw 14/14

OLG Schleswig – Urteil vom 3. Mai 2016 – 2 L U 7/15

Karlsruhe, den 28. April 2017

*§ 568 Abs. 1 Satz 3 BGB:

„Er [= der Pächter] ist zur ordnungsmäßigen Bewirtschaftung der Pachtsache verpflichtet.“

**§ 590 BGB:

(1) Der Pächter darf die landwirtschaftliche Bestimmung der Pachtsache nur mit vorheriger Erlaubnis des Verpächters ändern.

(2) Zur Änderung der bisherigen Nutzung der Pachtsache ist die vorherige Erlaubnis des Verpächters nur dann erforderlich, wenn durch die Änderung die Art der Nutzung über die Pachtzeit hinaus beeinflusst wird (…).

***§ 596 Abs. 1 BGB:

„Der Pächter ist verpflichtet, die Pachtsache nach Beendigung des Pachtverhältnisses in dem Zustand zurückzugeben, der einer bis zur Rückgabe fortgesetzten ordnungsmäßigen Bewirtschaftung entspricht.“

Der Beitrag Schadensersatzpflicht des Pächters für die Entstehung von Dauergrünland erschien zuerst auf DR. MICHAEL KIRCHHOFF Rechtsanwalt Steuerberater Potsdam und Berlin.