Die ortsübliche Vergleichsmiete zur Feststellung einer nur verbilligten Vermietung darf nicht durch ein Sachverständigengutachten auf der Grundlage statistischer Annahmen nach der sog. EOP-Methode bestimmt werden. Dies hat der Bundesfinanzhof (BFH) mit Urteil vom 10. Oktober 2018 IX R 30/17 entschieden. Mit der EOP-Methode wird aufgrund statistischer Annahmen die von einem normal qualifizierten Betreiber zu erwirtschaftende Pacht ermittelt.

Die Klägerin erwarb ein Grundstück mit historischem Altbestand, der als Gaststätte genutzt wird. Nach umfangreicher und kostspieliger Sanierung des Gebäudes verpachtete sie das Grundstück zum Betrieb einer Gaststätte u.a. an ihren Ehemann. Das Finanzamt (FA) nahm auf der Grundlage von Internet-Recherchen eine verbilligte Verpachtung an und kürzte die Werbungskosten entsprechend. Das Finanzgericht (FG) beauftragte einen Sachverständigen mit der Ermittlung der ortsüblichen Marktpacht. Die Beteiligten gingen übereinstimmend davon aus, dass sich aufgrund der Besonderheiten des Objekts keine vergleichbaren Objekte finden lassen, so dass die Marktpacht nicht nach der sog. Vergleichsmethode bestimmt werden kann. Der Sachverständige ermittelte deshalb im Wesentlichen auf der Grundlage der EOP-Methode einen Vergleichswert, der zur Abweisung der Klage führte.

Auf die Revision der Klägerin hat der BFH das Urteil aufgehoben und die Sache an das FG zurückverwiesen. Für die verbilligte Überlassung von Gewerbeobjekten gilt als allgemeiner Grundsatz ein Aufteilungsgebot. Die anteilig auf die unentgeltliche Überlassung entfallenden Aufwendungen können nicht abgezogen werden. Ob eine verbilligte Vermietung oder Verpachtung vorliegt, ist im Wesentlichen Tatfrage. Das FG muss die vereinbarte Miete oder Pacht der ortsüblichen Marktmiete oder -pacht gegenüberstellen. Letztere muss es von Amts wegen ermitteln. Dazu kann das Gericht ein Sachverständigengutachten einholen. Grundsätzlich gibt es keine rechtlichen Vorgaben, nach welcher Methode der Sachverständige vorgehen muss. Eine Grenze ist aber überschritten, wenn der Sachverständige aufgrund der von ihm gewählten Methode letztlich etwas anderes ermittelt als die ortsübliche Marktmiete oder -pacht. Das ist der Fall, wenn er im Wesentlichen darauf abstellt, welche Miete oder Pacht auf der Grundlage statistischer Annahmen nach betriebswirtschaftlichen Grundsätzen vom Mieter oder Pächter im Durchschnitt erwirtschaftet werden kann (sog. EOP-Methode). Mit solchen Erwägungen kann der Markt allenfalls global abgebildet werden. Das Gesetz verlangt aber, auf den örtlichen Markt zu blicken.

Das FG muss nun die ortsübliche Marktpacht noch einmal feststellen. Dafür genügt eine Schätzung unter Mitwirkung eines ortskundigen, erfahrenen Sachverständigen oder Maklers. Die damit verbundene höhere Unsicherheit ist hinzunehmen. Kann sich das FG auf der Grundlage der Ausführungen des Sachverständigen nicht die für eine Schätzung erforderliche Überzeugung bilden, geht dies zu Lasten des FA, das die objektive Beweislast zu tragen hat.

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Das Bundesverwaltungsgericht in Leipzig hat heute entschieden, dass eine Steuerberaterkammer, die von einem Gericht mit einem Honorargutachten beauftragt wurde, hierfür keinen Gebührenbescheid erlassen darf.

Ein Zivilsenat des Kammergerichts beauftragte die Steuerberaterkammer Berlin in einem bei ihm anhängigen Rechtsstreit mit der Erstellung eines Sachverständigengutachtens über die Angemessenheit eines Steuerberaterhonorars. Das Stundenhonorar der Steuerberaterkammer setzte der Senat mit gesondertem Beschluss auf 80,- € fest. Weitergehende Vergütungswünsche der Steuerberaterkammer wies er zurück. Nach Erstellung des Gutachtens erließ die Steuerberaterkammer gegenüber dem Kammergericht einen Gebührenbescheid für das Gutachten. Der Gebührenberechnung legte sie einen Stundensatz von 100,- € zugrunde. Den Widerspruch gegen ihren Bescheid wies sie zurück.

Das Verwaltungsgericht hat auf Klage des Kammergerichts den Gebührenbescheid und den Widerspruchsbescheid aufgehoben. Das Oberverwaltungsgericht hat die Berufung der beklagten Steuerberaterkammer zurückgewiesen. Ihre Revision blieb ohne Erfolg.

Dem Erlass eines Gebührenbescheides durch die Steuerberaterkammer für das von ihr erstellte Gutachten steht bereits der Beschluss des Kammergerichts über die Höhe der Vergütung für das Gutachten entgegen. Zum Erlass dieses Beschlusses war das Kammergericht nach dem Justizvergütungs- und -entschädigungsgesetz – JVEG – ermächtigt. In dem Beschluss hat das Kammergericht mit bindender Wirkung festgelegt, dass die Vergütung ausschließlich nach den Regeln des JVEG erfolgt und der Stundensatz 80,- € beträgt.

Für die Anwendbarkeit des JVEG genügt zudem der formale Akt der Heranziehung einer Person oder einer Behörde durch ein Gericht zu einer als Sachverständigenleistung bezeichneten Tätigkeit (§ 1 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Abs. 2 JVEG). Das JVEG trägt den Belastungen Rechnung, die dem Einzelnen dadurch entstehen, dass er für Zwecke der Rechtspflege beansprucht wird. Die durch das JVEG eingeräumten Ansprüche sollen in einem einfachen, leicht zu vollziehenden Verfahren ermittelt werden. Mit diesem Zweck wäre es nicht vereinbar, wenn das JVEG das Entstehen seiner Ansprüche an materielle Kriterien, wie etwa das tatsächliche Vorliegen der Sachverständigeneigenschaft, knüpfen würde. Andernfalls würden die Herangezogenen mit dem Vergütungsrisiko belastet.

Das Oberverwaltungsgericht hat das von der beklagten Steuerberaterkammer erstattete Honorargutachten außerdem zutreffend als Sachverständigengutachten im Sinne des § 1 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 JVEG eingeordnet. Sachverständige sind Hilfspersonen, die dem Gericht die Sachkunde vermitteln, die es selbst nicht hat. Ihre Rolle beschränkt sich nicht auf rein tatsächliche Fragen. Gegenstand ihrer Hilfstätigkeit können auch außerrechtliche Normen- und Regelsysteme, wie beispielsweise Handelsbräuche und die Verkehrssitte, sein. Auf solche Gesichtspunkte bezog sich das Gutachten der Steuerberaterkammer jedenfalls auch.

Fußnote:

Justizvergütungs- und -entschädigungsgesetz – JVEG

§ 1 Geltungsbereich und Anspruchsberechtigte

(1) Dieses Gesetz regelt

1. die Vergütung der Sachverständigen, … die von dem Gericht … herangezogen werden;

…

Eine Vergütung oder Entschädigung wird nur nach diesem Gesetz gewährt. …

(2) Dieses Gesetz gilt auch, wenn Behörden oder sonstige öffentliche Stellen … zu Sachverständigenleistungen herangezogen werden.

Urteil vom 15. November 2017 – BVerwG 10 C 4.16 –

Vorinstanzen:

OVG Berlin-Brandenburg, 12 B 2.14 – Urteil vom 06. November 2014 –

VG Berlin, 16 K 46.13 – Urteil vom 21. November 2013 –

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